Gayrimenkul (Taşınmaz) Değerleme Aşamaları Nelerdir?
Gayrimenkul (taşınmaz) değerleme aşamaları nelerdir? Gelin uzmanımızın oluşturduğu bu harika içerikten öğrenelim. Değerleme uzmanımızın sizin için oluşturduğu bu blog içeriğinde gayrimenkul (taşınmaz) değerleme aşamaları nelerdir konusunu öğrenmiş olacaksınız.
Bir değerleme çalışması beş unsurdan meydana gelmektedir. Bu unsurlar:
- Belediye inceleme aşaması
- Tapu aşaması
- Gayrimenkulün görülmesi aşaması
- Taşınmazın çevresel unsurlarını analizi ve bilgi toplama aşaması
- Çalışma kâğıtlarının tanzimi ve sonuç raporunun hazırlanması.
İçerik Tablosu
Gayrimenkul (Taşınmaz) Değerleme Aşamaları Nelerdir?
Gayrimenkul (taşınmaz) değerleme aşamaları nelerdir? Detaylarına bakalım şimdi
Belediye İnceleme Aşaması
Taşınmazın yerinde incelemesi yapılmadan önce Belediye ve Tapu incelemesi yapılması önemlidir. Bu sayede, değerlemesi yapılacak taşınmaz hakkında önceden bilgi edinilebilmekte ve yanlış yönlendirmeler engellenmiş olunmaktadır. Aksi halde, yanlışta olsa, gösterilen taşınmazın değerlemesi yapılmış olur. Belediye incelemeleri, gereksinime göre aşağıdaki öğelerden oluşur:
- İmar Durumu
- Harita Servisi
- İmar Arşiv Dosyası
- Emlak Servisi
- Numarataj Servisi
Değerleme uzmanı, öncelikle değerlemesini yapacağı taşınmazın tapusunu ve adresini edinmelidir. Taşınmazın çevresi (caddesi, sokağı, semti, mahallesi, vs.) incelenmelidir. İnternet alt yapısı ile rayiçler (satılık-kiralık) ve bölge hakkında bilgi edinilebilmektedir. Belediyelerin web imkânları var ise, ada-parsel bazlı inceleme yapılmalıdır.
İmar (Yapılaşma) Durumu
Belediyelerin İmar ve Şehircilik Müdürlüklerinden, değerleme konusu parselin yapılaşma durumu hakkında bilgi alınmalıdır.
- 1/1000’lik uygulama imar planının bulunup bulunmadığı,
- 1/1000’lik uygulama imar planı yok ise çalışma olup olmadığı, hazırlanıyor ise, ne durumda olduğu, 1/5000’lik Nazım İmar Planlarının bulunup bulunmadığı,
- 1/1000’lik uygulama imar planı bulunuyor ise; Plan adı – Plan onay tarihi – Nizamı (ayrık, bitişik, ikiz) – Yapılaşma lejantı (konut, ticaret, sanayi, fuar vs) – TAKS – KAKS/Emsal – Max. bina yüksekliği – Çekme mesafesi – Parselin terkinin bulunup bulunmadığı bilgileri açık bir şekilde öğrenilmelidir.
İmar Arşiv Verileri
Belediyelerin imar arşivinde, her parsel için, ayrı bir arşiv dosyası bulunmaktadır. Söz konusu dosyada, o parsel ile ilgili çalışma yapılmaya başlandığından beri, o parselle ilgili tüm resmi belgeler ve yazışmalar, bu arşiv dosyasına toplanmaktadır. Parsel üzerinde yapı bulunmakta ise, o yapı ile ilgili belgeler ve yazışmalar da bu dosyada bulunmaktadır. Eksper bu dosyaları incelemekle sorumludur. Değerleme konusu taşınmaz kat mülkiyetli olsa dahi bu dosyalar incelenmelidir. Keza, yüklenici firmalar, iskan aldıktan sonra bile, tadilat ve ilave çalışmalar yapmaktadır. Arşiv dosyasında incelenmesi gerekli belgeler aşağıda sıralanmıştır.
- Binanın inşasına esas alınan imar durumu belgesi,
- Bina için alınan yapı ruhsatı
- Yapı ruhsatı – Ruhsat tarihi ve numarası – Yapı sınıfı – Yol seviyesi altında ve üstündeki kat sayısı ve toplam kat sayısı – Bağımsız bölümlerin sayısı ve alanı, ortak alanların alanı.
- Tadilat ya da eklenti yapılmış ise, ilave ruhsatı veya tadilat ruhsatı,
- Tadilat ruhsatı – Ana ruhsatın tarih ve numarası – Tadilat ruhsat tarihi ve numarası – Yapı sınıfı – Yol seviyesi altında ve üstündeki kat sayısı ve toplam kat sayısı – Bağımsız bölümlerin sayısı ve alanı, ortak alanların alanı
- Yapı Kullanma İzin Belgesi,
- Yapı Tatil Tutanağı’nın bulunup bulunmadığı,
- Yapı Tatil Tutanağı varsa alınan encümen kararı,
- Encümen kararına karşı açılmış bir dava olup olmadığı,
- Açılmış bir dava varsa mahkemenin kararı,
Tapu Aşaması
Değerlemesi yapılan taşınmazın üzerinde kısıtlama (beyan, rehin, şerh, hak ve mükellefiyet vb) bulunup bulunmadığı, kısıtlama bulunuyor ise, bu kısıtlamanın ne olduğunu, kısıtlama tarihini ve kısıtlamanın yevmiye numarasını almakla mükelleftir. Ayrıca konu taşınmazın tapu kayıtlarına uygun olup olmadığı da irdelenmelidir.
Taşınmazın Yer Görme Aşaması
Taşınmazın mahallen görülmesi esnasında aşağıdaki kıstaslara dikkat edilmelidir.
- Bina/site
- Yaşı
- Cadde/sokak, ana arter durumu
- Ortak Alanları
- Kat sayısı, cephesi, kattaki daire sayısı
- Binadaki işyeri/konut oranı
- Doluluk oranı
- Alanı (m2’si)
- Oda, salon sayısı
- Zemin, duvar, tavan, aydınlatma
- Kapı, pencere, dış kapı, cam, panjur
- Balkon ve açık kapalı olma durumu
- Mutfak, tezgâh
- Banyo/wc
- Yasal kısıtlamaları
- Projesine uygunluk gibi faktörler dikkate alınarak
Taşınmazın Çevresel Unsurlarının Analizi ve Bilgi Toplama Aşaması
Taşınmazın çevresel unsurlarının analizi ve bilgi toplama aşamasında aşağıdaki ölçütlere dikkat edilir
- Taşınmazın çevresindeki yapılaşma ile, gayrimenkulün çevre yapılaşmasına uygun olup olmadığı,
- Ana arterlere mesafesi, merkeziliği, sosyal donatı alanlarına yakınlığı, okul, alışveriş merkezi, yollardan önemlileri,
- Çevredeki gayrimenkullerin doluluk oranı,
- Çevresinin gelişme durumu,
- Çevresinin sosyoekonomik durumu,
- Taşınmazın hitap ettiği kesimler,
- Taşınmaza ulaşılabilirlik durumları incelenmelidir.
Çalışma Kağıtlarının Tanzimi ve Sonuç Raporunun Hazırlanması
Raporun hazırlık safhasından önce kesinlikle çalışma kâğıdı oluşturulmalıdır. Oluşturulan çalışma kâğıtları, raporlama yapan kişinin, raporunu hazırladığı taşınmazı gözünde canlandırmasını, mahallen elde ettiği doneleri işleyerek, değere yönelik yorumların yapılmasını sağlayacaktır. Taşınmazın değeri, önce çalışma kâğıtlarında oluşturulmalıdır. Çalışma kâğıtlarının oluşturulması, raporun hatasız hazırlanmasında önemli bir fayda sağlayacaktır.
Gayrimenkul (Taşınmaz) Değerleme Aşamaları Nelerdir?
Gayrimenkul (taşınmaz) değerleme aşamalar nelerdi konusunu Değerleme Uzmanımızdan okudunuz. Daha fazla bilgi almak ve detayları öğrenmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Biz nerde miyiz? Değerleme Firması linkinden haritalarda konumumuza ulaşabilirsiniz.
Yararlanılan kaynaklar:
