Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri Nelerdir? (Taşınmaz) 2022

Gayrimenkul değerlemesinde yöntemleri tekil ve toplu değerleme olmak üzere iki ana başlık altında incelenebilir. Bunlardan tekil değerleme, her bir gayrimenkule özgü özelliklerin tespitine ve analizini gerektirmektedir. Toplu değerlemede ise, çok sayıda gayrimenkul şerefiye, konum vb. özellikler dikkate alınarak ve sınırlı standartlaştırılmış süreçler ile istatistikî testler kullanılarak değerlendirilmektedir.

Toplu değerlemelerde temel kullanım amacı, emlak vergisi uygulamalarıdır (Pirgaip, 2020). Gayrimenkul değerleme yöntemleri için konumuza bakalım.

Gayrimenkul değerleme firmaları Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri Taşınmaz değerleme yöntemlerinden genellikle geleneksel yöntemler kullanılmaktadır. Temelde üç tip değerleme yöntemi vardır. Bunlar;

• Emsal (Satış) Karşılaştırma Yaklaşımı, • Maliyet yaklaşımı • Gelir Kapitalizasyon Yaklaşımı’dır.

Gayrimenkul değerleme yöntemleri detayları aşağıdadır.

• Mümkün olduğunca konu mülke benzer olmak
• Açık, rekabetçi bir piyasada geçen yıl içinde satılmış olmak
• Tipik piyasa koşulları altında satılmak gerekmektedir.

• Satış tarihi, emsallerin satış tarihi ile değerleme tarihi arasında ekonomik değişiklik olması durumunda
• Bir mülkün satıcısının baskı altında olması veya akrabalar arasında bir mülkün satılması (indirimli bir fiyatla) gibi satış hüküm ve koşulları
• Konum, benzer mülklerin fiyatları mahalleden mahalleye farklılık gösterebileceğindenParti büyüklüğü, çevre düzenlemesi, inşaat tipi ve kalitesi, oda sayısı ve tipi, yaşam alanı metrekaresi, parke zeminler, garaj, mutfak iyileştirmeleri, şömine, havuz, merkezi hava vb. dahil olmak üzere fiziksel özellikler.
• Değerleme konusu mülkün piyasa değeri tahmini, emsallerin düzeltilmiş satış fiyatlarının oluşturduğu aralık içinde olacaktır. Emsallerin satış fiyatlarında yapılan bazı düzeltmeler diğerlerinden daha sübjektif olacağından, genellikle en az düzeltmeye sahip emsallere ağırlık verilir. Gayrimenkul değerleme yöntemleri ile ilgili genel bilgiler için https://www.spk.gov.tr/

• Boyama ve çatı değiştirme gibi iyileştirilebilen bozulmalar ve yapısal sorunlar gibi iyileştirilemeyen bozulmalar dahil olmak üzere fiziksel bozulma
• Eski cihazlar, eskimiş görünümlü armatürler veya dört yatak odalı, ancak yalnızca bir banyolu evler gibi mülk sahipleri tarafından artık arzu edilmeyen fiziksel veya tasarım özelliklerine atıfta bulunan işlevsel eskime
• Gürültülü bir havaalanına yakın veya çevreyi kirleten fabrika gibi mülkün dışındaki faktörlerin neden olduğu ekonomik eskime

Bina(lar)ı ve saha iyileştirmelerini inşa etmenin mevcut maliyetini tahmin edin. Bozulma, işlevsel eskime veya ekonomik eskime sonucu oluşan iyileştirmelerin amortisman miktarını tahmin etmek.

Amortismanı tahmini inşaat maliyetlerinden çıkarın. Toplam mülk değerini belirlemek için arazinin tahmini değerini, bina(lar)ın ve site iyileştirmelerinin amortismanlı maliyeti eklemek (Karaca, 2008). Gelir Kapitalizasyon Yaklaşımı Genellikle basitçe gelir yaklaşımı olarak adlandırılan bu yöntem, bir yatırımcının ihtiyaç duyduğu getiri oranı ile bir mülkün ürettiği net gelir arasındaki ilişkiye dayanır. Apartman kompleksleri, ofis binaları ve alışveriş merkezleri gibi gelir getiren mülklerin değerini tahmin etmek için kullanılır.

Değerleme konusu mülkün gelecekte gelir yaratması beklendiğinde ve giderleri öngörülebilir ve istikrarlı olduğunda, gelir kapitalizasyonu yaklaşımını kullanan değerlendirmeler oldukça basit olabilir. Gelir Türleri Gelir, Potansiyel Brüt Gelir ve Efektif Brüt Gelir olmak üzere ikiye ayrılır. Potansiyel Brüt Gelir, mülkten elde edilen bütün gelirleri ifade eder. Burada hiçbir gider kalemi yer almaz. Sadece elde edilen bütün gelirler toplanarak potansiyel brüt gelir elde edilir. Genelde yıllık olarak ifade edilir (Karaca, 2008; Töre, 2004).

Efektif brüt gelir ise, mülkten elde edilen potansiyel gelirlerden boşluk ve toplama kayıplarının düşülmesiyle elde edilir. Boşluk ve toplama kayıplarına karşılık düşecek uygun oranlarda piyasa koşullarına bağlıdır. Brüt Gelir Çarpanı ve Brüt Kira Çarpanı

Brüt gelir çarpanı (GIM) yöntemi genellikle olarak satın olmayan diğer özelliklerini değerlendirmek için kullanılabilir gelir özellikleri ama bu kiraya böyle bir ve iki aile evlerinde gibi. GRM yöntemi, bir mülkün satış fiyatını beklenen kira geliri ile ilişkilendirir. (İlgili okuma için bkz. " Kiralık Gayrimenkule Değer Vermenin 4 Yolu ") (Karaca, 2008; Alptürk, 2007):Satış Fiyatı ÷ Kira Geliri = Brüt Gelir Çarpanı

Kapitalizasyon Oranının Tespit Edilmesi

Kapitalizasyon Oranı, bir mülkün değeri ile faaliyet geliri arasındaki bağı yansıtır. Aşağıdaki şekilde ifade edilmektedir. Kapitalizasyon Oranı = Net Geliri / Gayrimenkul Değeri

Doğru bir GIM oluşturmak için en az üç benzer mülkten son satış ve kiralama verileri kullanılabilir. GIM daha sonra, aşağıdaki gibi hesaplanabilen piyasa değerini belirlemek için konu mülkün tahmini adil piyasa kirasına uygulanabilir: Kira Geliri x GIM = Tahmini Piyasa Değeri

Kapitalizasyon Oranının Oluşturulması

• Geri Dönüş Oranı
• Faiz oranı (Anapara Geri Ödemesi)’dir.

Yıllık Geri Ödeme Oranı = %100 / Faydalı Ömür

Faiz Oranı (Anapara geri ödemesi) en kolay hali ile şöyle ifade edilebilir. “Yatırımcı bu parayı bankaya faiz olarak yatırsa idi yıllık ne kazanırdı.” Bu durumda piyasadaki yıllık faiz oranları irdelenmelidir.

Gayrimenkul değerleme yöntemleri ile ilgili genel bilgileri paylaştık.