Taşınmaz Değerlemesi Nedir

Taşınmaz değerlemesi nedir sorularına net bir cevap oluşturmak için uzmanlarımız eşliğinde bu yazıyı derledik.

Taşınmaz değerlemesine ilk önce tarım arazilerini vergilendirmek için başlanmıştı. Zamanla gelişen ve küreselleşen dünyada sanayinin ve ticaretin gelişmesiyle alım-satım, kiralama, ipotek verme, kamulaştırma, vergilendirme vb. gibi alanlarda; konuttan devasa binalara, küçük arazi parçalarından, adalara, makine ekipmanlarından, gemilere, özel amaçlı gayrimenkullerden, fabrikalara, sanat eserlerine kadar her şeyin değerlemesine ihtiyaç duyulmuş akabinde değerleme işi başlı başına bir meslek haline gelmiştir.

Taşınmaz değerlemesi, önce ekonomik, sonra teknik bir sorundur. Ekonomik açıdan değerlemeye bakıldığında, yatırımcıların varlıkları arasında taşınmazların yer alması önemli bir olgudur. Öte yandan taşınmaz değerlerinin saptanması sorunu, içerdiği birçok boyutla, değerleme tekniğine ilişkin çok yönlü yaklaşımları zorunlu kılmaktadır. Bir malın değeri, her zaman durağan olmayıp, zamandan zamana, durumdan duruma ve hatta inceleme görüşüne göre değişmektedir. Değerlemede görülen bu değişmelerin hem değeri belirleyen ve hem de onun sonuçlarını kullanan kişiler (gerçek ya da tüzel) tarafından sürekli göz önünde tutulması gerekir.

Taşınmaz değerlemesi, başta para ve sermaye piyasası ile gayrimenkul sektörü olmak üzere geniş bir kesimi ilgilendiren ve hatta ülke ekonomisine de önemli boyutlarda etkisi olabilen bir faaliyettir. Gayrimenkul değerlemesi; halka açık firmaların ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının gayrimenkul işlemleri ile ipotekli konut kredileri ve ipoteğe dayalı menkul kıymet işlemlerinde de önemli bir işlem olarak kabul edilmektedir. Özellikle gayrimenkule bağlı kredi teminatlarında ve ipotek kredilerinin menkul kıymetleştirilmesi aşamasında önemli bir yere sahip olduğu görülmektedir. Gayrimenkul değerlemesi, sadece değer hakkında bir fikir vermekle kalmaz, aynı zamanda elde edilen değeri destekleyen düşünce ve öğeleri de içerir.

Gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıkların, ihraççıların ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca değerlemesi yapılan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.

Bir gayrimenkulün satın alınması, satılması veya kiraya verilmesi, teminat gösterilerek kredi alınması, açık artırma ve/veya tasfiye amacıyla satılması, gayrimenkul için hurda değeri tespit edilmesi, sigortalama işlemlerine esas olacak değerin belirlenmesi, vergilendirme işlemleri ve kamu yararı için bir devlet kuruluşu tarafından yapılan istimlak işlemlerinde kullanılması, şirket birleşme, devir ve ele geçirmelerinde şirket aktifinde bulunan gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi, kiralama ve leasing işlemlerine konu olan gayrimenkullerin değerinin belirlenmesi ve gayrimenkullere ilişkin vergi matrahlarının tespit edilmesi gibi oldukça geniş sayılabilecek bir kapsamda gerekli görülerek gerçekleştirilen bir faaliyettir. Taşınmaz Değerlemesi Gayrimenkul yatırımı ülkemizde en sık yapılan yatırımlar arasında yer almaktadır. Arsa, işyeri ya da konut gibi pek çok gayrimenkulü yatırım aracı olarak kullanabilirsiniz. Fakat bu konuda dikkat etmeniz gereken bazı detaylar vardır. Mesela uzun vadeli bir yatırım mı düşünüyorsunuz, kira geliri mi elde etmek istiyorsunuz bu konulara karar verip yatırımlarınızı onlara göre yapmalısınız.

Uzun vadeli gayrimenkul yatırımı: Uzun vadeli gayrimenkul yatırımı denince herkesin aklına genel olarak tarla yatırımları gelmektedir. Çünkü özellikle de boş tarlalar için konuşursak, yatırımdan kazanç sağlayabilmek için belli bir süre beklenmesi gerekmektedir. Bu nedenle uzun vadeli yatırım olarak adlandırılır. Tarla yatırımlarında dikkat etmeniz gereken ilk durum mutlaka topraklarının verimli olmasıdır. Yani hiçbir şey yetişmeyen boş arsalar, ileride gelir elde etmenizi sağlamayacak ve yatırımınız da doğal olarak boşa gidecektir. Eğer inşaat için gayrimenkul yatırımı yapıp arsa satın almak istiyorsanız da konumu çok önemli olacaktır. Yani mesela yeni yapılacak olan bir alışveriş merkezi projesine yakın bir yerden arsa almanız, proje bittiği zaman çok büyük bir yatırım kaynağı olacaktır. Proje bittikten sonra aldığınız arsayı çok daha yüksek bir fiyatla satabilir ya da dilerseniz arsaya yeni bir inşaat yapabilirsiniz. Buradan da daha büyük gelirler elde etmiş olursunuz çünkü yaptığınız inşaatı kiraya vererek bir de kira geliri elde edersiniz. Yani her açıdan çok avantajlı bir yatırım aracı olduğunu söyleyebiliriz.

Orta – kısa vadeli gayrimenkul yatırımı: Eğer uzun vadeli değil de orta ya da kısa vadeli gayrimenkul yatırımı yapmak istiyorsanız bunun için konut ya da işyeri satın alabilirsiniz. Konut ya da işyeri alırken de kazanç sağlayabilmek açısından dikkat etmeniz gereken bazı detaylar olduğunu söyleyebiliriz. Öncelikle gayrimenkul yatırımı yapmak için satın alacağınız işyeri ya da konutun konumu çok önemlidir. Mesela yeni açılacak olan bir hastaneye yakın bir işyeri satın alarak, hastanenin inşaatı tamamlandıktan sonra bu işyerini eczacılara kiralayabilirsiniz. Konut olarak düşünürsek de mesela üniversite yakınlarında bir konut satın alırsanız, öğrenci olarak kiracı bulmanız çok kolay olacaktır. Yani bir konut ya da işyeri satın almadan önce çevresini güzelce araştırmalı ve bulunduğu konuma göre satın alma işlemi gerçekleştirmelisiniz. Bu çok önemlidir. Böylece yakın zamanda direkt olarak kazanç sağlamaya başlayabilirsiniz. Yatırım yapmak için konut satın alırken dikkat etmeniz gereken en önemli durum, bölgedeki kira değerleridir. Yani satın aldıktan sonra ne civarda kiraya verebileceğinizi öğrenmeniz oldukça mantıklı olacaktır. Böylece ne kadar süre içerisinde kâra geçmeye başlayacağınızı da hesaplamış olursunuz. Bu nedenle kira değeri yatırım yapmadan önce mutlaka bilinmesi gerekmektedir. İşyeri durumundaki konum, konut alımlarında da geçerli olan bir durumdur.

Neden Alfa Anadolu Değerleme ?

Gayrimenkul sektöründeki tecrübemizle; Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), Uluslararası Değerleme Standartları (UDS), Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) hüküm ve kuralları içerisinde; Dürüstlük – Gizlilik – Tarafsızlık – Bağımsızlık- Değerleme Standartlarına Bağlılık – Yetkinlik - Mesleki Özen ve Titizlik anlayışıyla; değerleme, danışmanlık, en iyi kullanım etüdü, proje değerleme, piyasa araştırmaları konularında dünya standartlarında; sektörün mevcut ve gelecekteki ihtiyaçlarını karşılayacak güçte mimarlık, mühendislik ve finans alanlarında uzman, birbiri ile güven ve uyum içinde, yüksek nitelikli sonuçlar alabilen ve her geçen gün genişleyen kadromuzla Türkiye’nin 81 ilinde değerleme hizmeti vermekteyiz.

“ Alfa Anadolu olarak; marka değeri olmayı hedefleyen, mesleki deneyimleri bulunan profesyonel kadrosuyla gayrimenkul değerleme konusunda sizlere hizmet vermekten mutluluk duyarız.”